بعلاوه اینکه اگر شخصی خود قرارداد باطلی را تنظیم نموده باشد حق ندارد بطلان آن را از دادگاه بخواهد نظری غیرحقوقی است زیرا بطلان یا عدم بطلان بستگی با اراده افراد ندارد و نمی‌توان قرارداد را از حیث ادعایی بطلان با اقرار قیاس کرد و گفت چون انکار بعد از انکار بعد از اقرار مسموع نیست پس تنظیم‌کننده قرارداد با تنظیم آن اقراری علیه خود نموده است. لذا ادعای بطلان به مثابه انکار آن بوده و مسموع نیست!
حقیقت این است که دادگاه بر مبنای مصلحت‌اندیشی و از جهت رعایت عدالتی که ممکن است در نظر داشته اقدام به صدور چنین رأیی نموده.
دادگاه بدوی در این پرونده چنین اظهار نظرکرده است:
به لحاظ اینکه در زمان تنظیم قولنامه محل مورد اجاره وجود خارجی نداشته تا عقد اجاره تحقق پیدا کند و قرارداد مذبور تعهد به احداث مغازه از ناحیه پدر خواهان تعهد به انتقال و واگذاری و اجاره دادن آن به خریدار بوده است [قرارداد بیع یا اجاره نیست]
۴- دادنامه شماره ۱/۳ شعبه سوم دیوان عالی کشور تاریخ رسیدگی ۱۵/۱/۸۳
رأی
«بنا به مراتب اشعاری به‌ویژه با لحاظ اسناد تنظیمی فی‌مابین طرفین و مندرجات لوایح تقدیمی شخص خواهان مورخ ۱۹/۷/۶۵ و ۱۶/۱۰/۶۵ و تشتت موجود در اظهارات گواهان و لوایح تقدیمی خواهان در زمینه میزان ثمن معامله و کیفیت پرداخت آن و انکار خواندگان میزان ثمن مقطوعاً احراز نمی‌شود و چنین معامله‌ای بر فرض وقوع با لحاظ مواد ۱۹۰ و ۲۱۶ ۳۳۸ و ۳۳۹ ق.م از جهت معین معلوم نبودن ثمن معامله باطل و فاسد است و وفق ماده ۳۶۵ قانون مذبور بیع فاسد اثری در تملیک ندارد و با نتیجه صدور حکم بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در حق خواهان بر مبنای چنین معامله‌ای وجاهت قانونی ندارد.
فصل پنجم
نتیجه‌گیری و پیشنهاد‌ها
نتیجه گیری
تحلیل ماهیت قرارداد پیش‌فروش ساختمان بر اساس ماده ۱۰ ق.م و تحت عنوان «قراردادهای خصوصی» مطرح میگردد و از لحاظ شرایط و آثار واجد شرایط و آثار قراردادهای خصوصی است. از این حیث مقررات مربوط به شرایط اساسی صحت معاملات مذکور در ماده ۱۹۰ ق.م و قواعد عمومی معاملات بر آن حاکم است و از آنجا که به موجب ماده ۱۰ ق.م قراردادی الزام‌آور شناخته می‌شود، طرفین نسبت به تعهدات قراردادی خویش ملتزم و مسئول هستند و در صورت عدم انجام تعهد از سوی یک طرف، طرف دیگر، می‌تواند او را به انجام آن الزام کند، یا قرارداد را فسخ نموده و خسارت دریافت دارد.
قرارداد پیش‌فروش ساختمان بر مبنای الزام‌آور بودن این قراردادها و تعهد فروشنده مبنی بر سلب اختیار فروش به دیگری از خود، نوعی حق برای خریدار به وجود می‌آورد که طبق آن می‌تواند در صورت فروش ساختمان توسط متعهد به دیگری، قرارداد با شخص ثالث را ابطال و متعهد را ملزم به فروش مال به خود کند. با تحلیل ماهیت قرارداد پیش‌فروش ساختمان تحت عنوان «قرارداد خصوصی» می‌توان آن را در قالب قراردادهای مبتنی بر ماده ۱۰ ق.م همچون قرارداد «تعهد به بیع» یا «قرارداد تشکیل بیع» یا «وعده بیع» آورد که در مفهوم اصطلاحی و عرفی عمدتاًً «قولنامه» نامیده می‌شود. همچنین به خاطر گستردگی حوزه عقد صلح و در حقیقت برابری کردن آن با ماده ۱۰ ق.م، می‌توان قرارداد پیش‌فروش ساختمان را در قالب «عقد صلح» نیز آورده و تنها نیاز خواهد بود، عنوان «صلح» به طور صریح یا ضمنی بر آن قرار گیرد. علت این امر که قرارداد پیش‌فروش ساختمان در قالب ماده ۱۰ ق.م گنجانیده شد، منطبق نبودن آن با هیچ یک از عقود معینِ مشابهِ این قرارداد بود. البته در پاره‌ای موارد امکان فروش واحدهای آپارتمانی کاملاً مشابه به طریق بیع کلی فراهم بود اما در اکثر موارد عدم تطابق با هیچ یک از عقود معین به همراه مخالف قانون نبودن این قرارداد و دارا بودن شرایط اساسی صحت معامله، کافی است تا بتوان این قرارداد را در قالب ماده ۱۰ ق.م جای داد.
مورد معامله در قرارداد پیش‌فروش ساختمان از نوع اموال قیمی است چرا که املاک به خاطر تفاوت موقعیت هرچند هم از لحاظ مساحت یک اندازه باشند، قیمت‌های متفاوت دارند. اموال قیمی نیز تنها به صورت عین معین قابل خرید و فروش است و در غیر این صورت یعنی فروش آن ها به صورت کلی‌فی‌الذمه یا کلی در معین مورد معامله مجهول و موجب بطلان قرارداد می‌شود. همین ملاک این قرارداد را از ذیل عقودی چون بیع کلی‌فی‌الذمه و کلی در معین، بیع سلف و عقد استصناع خارج می‌کند. در مواردی خاص که مورد پیش‌فروش شده واحدهای آپارتمانی باشد که از هر حیث مشابه است امکان فروش آن ها با بیع کلی فراهم خواهد بود چرا که به نوعی مال مثلی به حساب می‌آید. در بیع عین معین نیز طبق ماده۳۶۱ ق.م باید مورد معامله هنگام عقد وجود داشته باشد وگرنه بیع باطل است. لذا نمی‌توان ساختمانی که هنوز ساخته نشده و وجود ندارد را به طریق بیع عین معین فروخت. مگر اینکه معتقد به نظریه غیر جزمی مفهوم وجود باشیم که صرف نقشه و ماکت و تعیین محل احداث را دلیلی بر وجود بدانیم که در این صورت امکان فروش به صورت عین معین فراهم خواهد شد اما قبول این نظر پیرامون قرارداد پیش‌فروش که موضوع آن از اعیان است با سختی مواجه می‌باشد.
قرارداد پیش‌فروش ساختمان یک عقد لازم است و لزوم خود را از ماده ۱۰ ق.م گرفته است. لذا از زمره عقودی چون شرکت و استصناع خارج میگردد. به علاوه تعیین مدت در این قرارداد برای ساختن بنای مورد نظر، از جهت دیگر استصناع بودن این عقد را منتفی می‌سازد و از جهت اینکه مال مشاعی با آورده طرفین ایجاد نمی‌شود و طرفین قصد همکاری و تعاون به منظور کسب سود و زیان ندارند، قالب عقد شرکت برای این قرارداد مناسب نخواهد بود. از جهت دیگر قبض ثمن به صورت اقساط در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، بیع سلف را از گردونه خارج می‌کند.
با این حساب تنها نوع قراردادی که می‌تواند قالب مناسبی برای قرارداد پیش‌فروش ساختمان باشد «قراردادهای خصوصی» موضوع ماده ۱۰ ق.م است.
علاوه بر روش فوق یعنی تحلیل قرارداد پیش‌فروش ساختمان بر مبنای ماده ۱۰ ق.م و در قالب «تعهد به فروش» روش و راه‌کار دیگری که می‌توان ارائه نمود این است که «عقد بیع معلق بر وجود مبیع» منعقد گردد. روش کار به این صورت است که عقد بیع در مرحله‌ای که هنوز ساختمان ساخته نشده منعقد گردد و اثر آن یعنی تملیک ساختمان به وجود مبیع یعنی ساختمان معلق و موکول شود. این روش مطابق قانون مدنی بلا اشکال بوده و مبنای ماده ۳۶۱ ق.م که وجود مبیع عین معین به منظور تملیک در هنگام انعقاد عقد است را مورد خدشه قرار نمی‌دهد.
