1. 1. اجاره که به تملیک منتهی می شود : در این فرض اجاره بااین شرط بسته می شودکه باپایان مدت اجاره وپرداخت آخرین قسط ، مستأجرمالک عین گردد وطرفین هنگام انعقادقرارداداراده خویش رابرانتقال مالکیت عین ، پس ‌از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می‌کنند وچون باتحقق اجاره به نتایج عقد ، ملتزم هستند لذادرصورت حصول شرایط ، ملکیت مستأجربرعین قطعی است ونیازبه موافقت دیگری نیست ومال الاجاره درنهایت به عنوان ثمن ‌در مقابل‌ عین قرارمی گیرد. در این قسم ازاجاره به شرط تملیک ، مالکیت مستأجرتنهامنوط به رعایت شرایط وپرداخت آخرین قسط است وبنابراین پس ازانقضای مدت اجاره دیگرنیازی به اعلام اراده انشایی مبنی برقبول انتقال مالکیت وجودندارد ‌و ملکیت اززمان انقضای مدت اجاره حاصل می شود وتاقبل ازاین زمان ، عین متعلق به مالک قبلی است ‌و بقای آن دردست مستأجربه صورت امانت است ولذاضمان آن نیزدرصورت تعدی ‌و تفریط برعهده اوست ، همچنین عوض تاقبل ازانتقال اجاره بهاوپس ازآن ثمن معامله محسوب می شود.^[۱۶۱]

   

حصول ملکیت درهریک ازاین دونوع اجاره به شرط تملیک ‌از دیگری جداست ، درمورد دسته اول ، پس ازانقضای مدت اجاره ، مستأجربرقبول ملکیت عین اختیاردارد ‌و در حقیقت رضایت وی قبولی برای ایجاد بیعی است که قبلا ضمن عقداجاره توسط موجر بیان شده است ولی موجرملزم به رعایت ایجاب است ‌و در مورد دسته دوم ، هیچ یک ‌از طرفین اختیارفسخ ئتخلف ازشرط راندارند واجرای شرط (انتقال ملکیت عین باپرداخت آخرین قسط) بدون اراده آن ها خواهدبود. ازدوشکل مذکورآنچه که بیشترمورداستفاده است شکل دوم است.

همان‌ طور که بیان شد ، اصطلاح «اجاره به شرط تملیک» نخستین باردرآیین نامه موقت اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب ۲۶/۸/۱۳۶۱ شورای پول واعتباروسپس درقانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۸/۶/۱۳۶۲ به کارگرفته شد و تنهاتعریفی که ازاجاره به شرط تملیک درحقوق ایران موجود است را ماده ۵۷ آیین نامه تسهیلات اعتباری بانکی مصوب ۱۳۶۲ هیئت وزیران نموده است که ‌بر اساس آن اجاره به شرط تملیک ، عقداجاره ای است که درآن شرط شده است ، مستأجردرپایان مدت اجاره ودرصورت عمل به شرایط مندرج درقرارداد ، عین مستأجره رامالک گردد.

ظاهرتعریف حکایت ازاین دارد که شرط ازنوع شرط نتیجه می‌باشد ، چراکه مستأجردرصورت عمل به شرایط مندرج درقرارداد ، عین مستأجره رامالک می شود واین انتقال مالکیت خودبه خودوبه نفس اشتراط ومعلق برانجام تعهدات مستأجرحاصل می‌گردد.بااین وجود ، وجه ‌دیگران است که شرط تملیک ، شرط فعل تلقی گردد ونه شرط نتیجه ، ‌به این ‌معنا که بانک متعهداست درپایان مدت اجاره ، مالکیت مورداجاره رابه مشتری منتقل کند ودراین حالت ، درعقداجاره به شرط تملیک ، رابطه بین مشتری وبانک رابطه استیجاری باشرط فعل تبعی خواهدبود.

اگرشرط مندرج درقراردادراتنها شرط فعل قلمدادکنیم ، بدیهی است که ایفای کلیه تعهدات ازجانب مستأجر تنهابرای اوحقی ایجاد می کندکه این حق به معنی تعهد لازم الوفای بانک به انتقال عین مستأجره به مشتری است.

بندسوم : ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک

شناخت ماهیت حقوقی قرارداداجاره به شرط تملیک ازآن جهت دارای اهمیت است که احکام وآثاربعدی برآن مترتب است ، چراکه ‌اگر آن راازعقود معین نطیراجاره یابیع بدانیم ، ناچاربایدآثارواحکام آنهارا براین تأسیس حقوقی بارکنیم واگراین قراردادرادرزمره قراردادهایی بدانیم که به طور مستقل باید درحقوق خودبرای آن احکام ‌و آثاری راقائل شویم ‌و در حقیقت ماهیت اصلی آن ‌را قابل انطباق باعقود شناسایی شده ندانیم دراینصورت بایدضمن تببین مفهوم دقیق آن ، احکام وآثارمترتب برآن راشناسایی کنیم.

اجاره به شرط تملیک قراردادی است که همه مصادیق رایج آن به طورکامل باقالبهای متداول درفقه وحقوق متناسب نیست ، به همین جهت اشکالاتی راکه مطرح شده است رابه اختصارمطرح وسپس به آن ها پاسخ خواهیم داد:

1. 1. اشکال اول آن است که این قراردادرانمیتوان اجاره نامید ، چراکه اجاره ‌بر اساس تعریفی که فقهاء ازآن ارائه کرده‌اند ، تملیک منفعت معلوم دربرابرعوض معینی است وعقد اجاره به تملیک عین منتهی نمی شود. درمورداین اشکال لازم به ‌ذکر است که این قراردادراغالبا اجاره صرف ندانسته اندتاچنین ایرادی وارد باشد. بااین وجود ، گاه قراردادبه صورت اجاره باتعهدتبعی منعقدمی گردد که برابرآن درپایان مدت اجاره ، موضوع قرارداددرمقابل ارزش مال درآن زمان ، یابه صورت مجانی به مستأجرمنتقل گردد.این حالت بی تردید باعقداجاره سنتی منطبق وشرط تملیک ، شرطی تبعی درضمن عقداجاره است.

1. اشکال دوم این است که درفرضی که تملیک عین مال موضوع عقداجاره باشرط ضمن عقدلازم انجام می شود ، متعاملین قصدجدی خرید وفروش رادارند نه قصداجاره را ، حال آنکه عنوان قرارداد ، اجاره است نه بیع ولذا «ماوقع لم یقصد وماقصد لم یقع».

اگرچه ظاهرااین اشکال موردتوجه برخی ازقانونگذاران بوده ودرنهایت ‌در مقررات موضوعه ، احکام بیع رابرآن بارنموده اند ، امابایدتوجه داشت که این قانونگذارانعقدراباطل اعلام نکرده اند.علاوه براین درمورداین اشکال هم میتوان گفت غالباباتصریح درعقد ، طرفین قصد اجاره منتهی به تملیک رادارند وصرفا قصدبیع به تنهایی باظاهروصورت اجاره درنظرنیست ، ‌کما اینکه اگرخریدارتعهدات خودراانجام ندهد ، بنابه توافق طرفین ، رابطه حقوقی آنهامنتهی به تملیک عین نمی شود واگرازطرفین پرسیده شودکه رابطه دیگری درنظردارند ، بی تردیداستفاده ازمنفعت ‌در مقابل‌ عوض مورد نظرآنهاست وازاینرو در این حالت ، رابطه فیمابین ، اجاره وحداقل بخشی ازآنچه که به عنوان عوض پرداخت شده است اجاره بهاتلقی می‌گردد.